[부동산 기초] 종합부동산세 2026 총정리, 대상·공제·세율

종합부동산세는 집을 가진 사람 중에서도 "비싼 집" 또는 "여러 채"를 가진 사람에게 국가가 추가로 매기는 보유세입니다. 재산세를 이미 냈는데 또 내는 세금이라 헷갈리기 쉽지만, 성격이 다릅니다. 2026년 기준으로 누가 대상인지, 얼마를 빼주는지(공제), 세율은 어떻게 되는지 초보자 눈높이로 정리했습니다.

 

📌 3줄 요약

• 종합부동산세는 공시가격이 일반 9억 원(1세대 1주택은 12억 원)을 넘는 부분에만 매긴다. 1주택자가 공시가격 12억 이하면 낼 필요가 없다.
• 매년 6월 1일 소유자가 대상이고, 납부는 12월 1일부터 15일까지다.
• 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%로 누진 적용된다.

 

종합부동산세란 무엇이고 누가 내나

 

종합부동산세(줄여서 종부세)는 재산세와 별개로, 고가 주택이나 여러 채를 보유한 사람에게 국가가 매기는 보유세(가지고 있다는 이유로 내는 세금)입니다. 재산세가 지방자치단체에 내는 지방세라면, 종부세는 국가에 내는 국세입니다.

 

기준은 공시가격(정부가 매년 정하는 세금 계산용 집값. 실거래가보다 대체로 낮음)입니다. 내가 가진 모든 주택의 공시가격을 합쳐서 아래 기준을 넘으면 그 초과분에만 세금이 붙습니다.

 

• 일반(다주택 등): 9억 원까지 공제
• 1세대 1주택자: 12억 원까지 공제

 

즉 집이 한 채뿐이고 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세는 나오지 않습니다. 대부분의 1주택자가 여기에 해당합니다.

 

과세기준일과 납부 시기 - 6월 1일이 핵심

 

종부세에서 가장 중요한 날짜는 6월 1일입니다. 이날 집을 소유한 사람이 그해 종부세를 냅니다. 예를 들어 5월 31일에 집을 팔면 종부세 대상이 아니고, 6월 2일에 팔면 그해분을 내야 합니다. 하루 차이로 세금이 갈리므로 매매 시기를 정할 때 신경 써야 합니다.

 

납부는 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 계산해서 고지서를 보내주므로 직접 신고할 필요는 없습니다.

 

참고로 재산세도 과세기준일은 똑같이 6월 1일이지만 납부 시기가 다릅니다. 재산세 일정은 재산세 납부기간과 방법 글에서 확인할 수 있습니다.

 

종합부동산세 계산 방법과 세율

 

계산 순서는 간단합니다. 공시가격 합계에서 공제를 빼고, 여기에 공정시장가액비율 60%(2026년 기준)를 곱해 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 구합니다.

 

과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 60%

 

이 과세표준에 아래 세율을 누진(구간이 올라갈수록 높은 세율)으로 적용합니다.

 

구분	세율 범위
2주택 이하	0.5% ~ 2.7%
3주택 이상	0.5% ~ 5.0%

 

예를 들어 1주택자의 공시가격이 15억 원이라면, 12억 원을 뺀 3억 원에 60%를 곱한 1.8억 원이 과세표준이 되고 여기에 낮은 구간 세율이 붙습니다. 실제 세액은 크지 않은 경우가 많습니다.

 

1세대 1주택자 세액공제 - 최대 80% 감면

 

집 한 채를 오래, 나이 들어서까지 보유한 사람에게는 세금을 크게 깎아주는 세액공제가 있습니다. 두 가지를 합산하며, 합쳐서 최대 80%까지 감면됩니다.

 

종류	조건	공제율
고령자 공제	60세 이상	20%
	65세 이상	30%
	70세 이상	40%
장기보유 공제	5년 이상	20%
	10년 이상	40%
	15년 이상	50%

 

예를 들어 70세이면서 15년 이상 보유한 1주택자라면 40% + 50% = 90%지만, 상한이 80%라 80%까지만 깎입니다. 오래 산 실거주 1주택자의 부담을 줄여주는 장치입니다.

 

재산세와 종합부동산세, 무엇이 다를까

 

둘 다 6월 1일 기준으로 매기는 보유세라 헷갈립니다. 핵심 차이를 표로 정리했습니다.

 

구분	재산세	종합부동산세
세금 종류	지방세	국세
대상	모든 주택 소유자	고가·다주택 보유자
납부 시기	7월, 9월	12월 1일~15일
공제	없음(모두 대상)	9억(1주택 12억)

 

쉽게 말해 재산세는 집이 있으면 누구나 내고, 종부세는 그중 비싼 집·여러 채를 가진 사람이 12월에 한 번 더 내는 세금입니다. 집을 살 때 내는 세금이 궁금하다면 취득세 계산 방법과 세율도 함께 보면 도움이 됩니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q. 1주택자인데 종부세를 내야 하나요?

A. 공시가격이 12억 원을 넘지 않으면 내지 않습니다. 12억 원을 넘어도 초과한 부분에만 세금이 붙고, 고령·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 깎일 수 있어 실제 부담은 크지 않은 경우가 많습니다.

 

Q. 부부가 집을 공동명의로 가지고 있으면 어떻게 되나요?

A. 각자 지분만큼 나눠서 공제를 받으므로 단독명의보다 공제 총액이 커질 수 있습니다. 1세대 1주택 특례(12억 공제, 세액공제)를 선택할지 부부 각자 공제받을지 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

 

Q. 6월 1일 직전에 집을 팔면 종부세를 안 내나요?

A. 네. 과세기준일인 6월 1일에 소유하고 있지 않으면 그해 종부세 대상이 아닙니다. 반대로 6월 1일에 소유 중이면 하반기에 팔아도 그해분은 내야 합니다.

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