[부동산 기초] 등기부등본 보는법, 갑구·을구·근저당 3분 해석

전세든 매매든 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 서류가 하나 있다. 바로 등기부등본(정식 명칭은 '등기사항전부증명서')이다. 이건 부동산의 신분증이자 이력서로, 이 집이 누구 것인지, 빚은 얼마나 걸려 있는지가 전부 적혀 있다. 이 글에서는 부동산 초보자도 등기부등본 보는법을 3분 안에 익히도록, 세 부분(표제부·갑구·을구)을 나눠 쉽게 풀어본다.

 

📌 3줄 요약

• 등기부등본은 표제부(물건 정보)·갑구(소유권)·을구(소유권 외 권리) 세 칸으로 나뉜다.
• 을구의 '근저당권 채권최고액'이 크면 빚 많은 집이고, 갑구에 압류·가압류가 있으면 위험 신호다.
• 인터넷등기소에서 열람 700원으로 누구나 뗄 수 있으며, 전세는 계약 전·계약 당일·잔금일 3번 확인한다.

 

등기부등본 보는법, 먼저 3칸 구조부터

 

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다. 이 구조만 알면 절반은 끝난 셈이다.

 

구분	무엇이 적히나	쉽게 말하면
표제부	소재지, 면적, 구조, 층수	집의 기본 정보
갑구	소유권 관련 사항	이 집 주인이 누구인가
을구	소유권 이외의 권리	이 집에 빚이 얼마나 걸렸나

 

집을 사람에 비유하면 표제부는 키·나이 같은 기본 인적사항, 갑구는 이름, 을구는 채무 기록이다. 전세 계약에서 가장 무섭게 봐야 할 칸은 단연 을구다.

 

갑구: 이 집의 진짜 주인 확인하기

 

갑구에는 소유권에 관한 내용이 시간 순서대로 쌓인다. 가장 아래(최근) 기록의 소유자가 현재 주인이며, 계약 상대방(집주인)이 갑구의 현재 소유자와 같은 사람인지 이름과 주민등록번호 앞자리를 반드시 대조해야 한다.

 

갑구에 아래 단어가 보이면 일단 멈추는 게 좋다.

 

• 가압류·압류: 집주인이 빚 때문에 재산이 묶인 상태. 최악의 경우 집이 경매로 넘어간다.
• 가처분: 소유권을 두고 법적 다툼이 진행 중이라는 뜻.
• 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작됐다는 신호. 이 집은 피해야 한다.
• 신탁: 소유권이 신탁회사로 넘어가 있어, 집주인과 계약해도 효력이 없을 수 있다.

 

이런 표시가 있는 집은 보증금을 떼일 위험이 크다. 전세사기 유형과 대처법은 전세사기 예방 체크리스트에서 더 자세히 정리해 두었다.

 

을구와 근저당: 전세라면 여기가 승부처

 

을구에는 소유권을 제외한 권리, 즉 근저당권·전세권·지상권 등이 적힌다. 이 중 초보자가 꼭 이해해야 할 것이 근저당권이다.

 

근저당권은 쉽게 말해 '집주인이 이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다'는 기록이다. 여기서 눈여겨볼 숫자가 채권최고액이다. 실제 빌린 돈보다 보통 110~120% 높게 설정되는데(이자·연체까지 대비한 금액), 이 액수가 클수록 그만큼 은행이 먼저 가져갈 몫이 많다는 뜻이다.

 

전세에서 위험한 이유는 순위 때문이다. 근저당이 내 전세보다 먼저 잡혀 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 배당받고 남은 돈에서 내 보증금을 돌려받는다. 남는 게 없으면 보증금을 못 건진다.

 

그래서 전세 계약 전 이 계산을 꼭 해봐야 한다.

 

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세 = 몇 %인가?

 

이 값이 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 본다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되기 때문이다. 이런 위험을 근본적으로 줄이려면 전세보증금 반환보증(HUG) 가입을 함께 고려하는 것이 안전하다.

 

등기부등본 무료 발급? 열람 700원이면 끝

 

등기부등본은 완전 무료는 아니지만 매우 저렴하다. 대한민국 법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗄 수 있다.

 

방법	비용	특징
인터넷 열람	700원	화면·출력용, 가장 빠름
인터넷 발급	1,000원	공식 제출용
무인발급기	1,000원	지하철역·주민센터 등
모바일 발급	700원~	인터넷등기소 앱

 

주소만 알면 남의 집 등기부등본도 열람할 수 있다. 즉 계약 상대가 굳이 보여주지 않아도 내가 직접 떼서 확인하는 게 원칙이다. 전세라면 최소 3번 확인하자.

 

• 계약 전: 소유자와 근저당 상태를 보고 계약 여부 판단
• 계약 당일: 계약 직전에 변동이 없는지 재확인
• 잔금일(입주일): 잔금 치르기 직전, 새로 잡힌 근저당이 없는지 마지막 점검

 

특히 잔금일 확인이 중요하다. 계약 이후 집주인이 몰래 대출을 더 받아 근저당을 새로 걸어두는 경우가 있기 때문이다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q. 갑구와 을구의 차이가 뭔가요?

A. 갑구는 '소유권', 즉 이 집의 주인이 누구이고 어떻게 바뀌었는지를 다룹니다. 을구는 '소유권 외의 권리', 즉 근저당권·전세권처럼 이 집에 걸린 빚이나 남의 권리를 다룹니다. 주인 확인은 갑구, 빚 확인은 을구라고 기억하면 쉽습니다.

 

Q. 근저당이 있는 집은 무조건 전세를 피해야 하나요?

A. 반드시 그렇진 않습니다. 채권최고액이 작거나, 잔금일에 집주인이 대출을 갚고 근저당을 말소하는 조건이라면 가능합니다. 핵심은 (근저당액+내 보증금)이 시세 대비 안전한 비율인지, 근저당보다 내 전세가 후순위인지 따져보는 것입니다.

 

Q. 등기부등본을 무료로 볼 수는 없나요?

A. 공식적으로는 열람 700원, 발급 1,000원의 수수료가 있습니다. 다만 부동산 앱이나 중개사무소에서 열람본을 대신 보여주는 경우가 있으니 참고용으로 활용하고, 계약 시점에는 반드시 본인이 인터넷등기소에서 직접 최신본을 확인하세요.

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